О преимуществе перехода на прямые договоры между собственниками помещений многоквартирных домов с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг

Совокупный долг управляющих организаций, осуществляющих свою деятельность на территории муниципального образования город Краснодар, перед ресурсоснабжающими организациями (далее - РСО) огромен, в результате накопленной управляющими организациями (далее – УО) задолженности РСО в свою очередь не могут обеспечить качественные коммунальные услуги.

Единственное решение этой проблемы - переход на прямые договоры между собственниками помещений многоквартирных домов (далее - МКД) с РСО на предоставление коммунальных услуг.

Изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) Федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (далее - ФЗ РФ № 59), предоставили такую возможность всем МКД, независимо от формы управления ( п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ). Инициировать процесс перехода к прямым договорам могут либо жители МКД, приняв решение на общем собрании собственников, либо РСО, если у УО есть задолженность, превышающая размер средней оплаты по договору за два платёжных периода. При этом задолженность должна быть подтверждена подписанным УО актом сверки или вступившим в силу решением суда ( п. 7.5 ч. 7 ст. 155 ЖК РФ ).

Говоря о плюсах прямых расчетов с гражданами, необходимо отметить что их главным преимуществом является исключение нецелевого использования денежных средств населения исполнителями коммунальных услуг, каковыми являются УО, и сокращение сроков их получения РСО, так как они поступают напрямую в адрес РСО.

Постановлением Правительства РФ от 13.07.2019 № 897 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросу договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями» были внесены изменения в:

• Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее - Постановление № 354);
• Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами» (далее - Постановление №124);
• Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 № 253 «О требованиях к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг».

Все эти изменения детализировали нормы, связанные с оказанием коммунальных услуг жителям МКД напрямую РСО по прямым договорам, а также способствовали усилению правового статуса реестра лицензий по управлению МКД.

Каким путём можно перейти на прямые договоры

Существует три основных способа перехода потребителей коммунальных услуг на прямые договоры с РСО:

• по решению общего собрания собственников помещений в МКД, принятого простым большинством голосов в соответствии с ч. 4.4 ст. 44 ЖК РФ ;
• по решению РСО согласно ст. 157.2 ЖК РФ. Такое решение возможно в случае, если УО имеет задолженность перед РСО в размере 2-х среднемесячных оплат за поставленные ресурсы;
• исторически сложившиеся отношения. Так при смене управляющей организации или формы управления МКД, если у собственников помещений в МКД уже были прямые договоры с РСО, то в этом случае, если собственники помещений на общем собрании подтвердят, что они хотят оставаться на прямых договорах, они продолжают по ним работать и с новой управляющей организацией или формой управления.

Однако есть исключение, которое касается новостроек. Согласно ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ МКД с момента сдачи в эксплуатацию считается домом с невыбранным способом управления, поэтому работает по прямым договорам. А с момента подписания актов приёма-передачи помещений МКД, такие прямые договоры возникают и у будущих собственников.

Кого считать исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах

В случае если у собственника помещения МКД заключён прямой договор с РСО, такие отношения подчиняются правилам Постановления № 354 , в которых предусмотрено, что прямой договор заключается между потребителем и исполнителем коммунальной услуги. Соответственно при прямом договоре «РСО – собственник помещения в МКД» исполнителем услуги будет считаться РСО (ст. 157.2 ЖК РФ).

Одновременно существуют договорные отношения между РСО и УО, в части предоставления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества МКД, которые подчиняются Постановлению № 124, в п. 2 которого указано, что исполнителем коммунальных услуг считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в МКД, то есть УО.

Таким образом в отношениях «собственник помещения МКД (потребитель) – РСО» при заключённом прямом договоре исполнителем коммунальной услуги будет являться РСО, а в отношениях между УО и РСО исполнителем считается УО.

Кто и какую информацию должен предоставлять при прямых договорах

При переходе на «прямые договоры» УК обязана не позднее чем за 5 рабочих дней до дня, с которого РСО начнет предоставлять коммунальную услугу передать РСО информацию о собственниках помещений: ФИО, паспортные данные, телефон, E-mail каждого собственника (пользователя) жилых помещений, адреса жилых помещений с указанием общей площади и количества проживающих, реквизиты или копию документа о праве собственности, все сведения об ИПУ и другую информацию, в том числе о «должниках».

Аналогичное правило действует в отношении данных, передаваемых УО региональному оператору по обращению с ТКО.

Эти данные нужны для начисления платы за коммунальные услуги.

На передачу этих сведений получать согласие субъекта персональных данных не нужно.

Если УК эти сведения не передаст или не передаст вовремя, в связи с чем потребителю будут ошибочно начислены платежи, и РСО заплатит за эту ошибку штраф, то УК возместит РСО сумму этого штрафа.

Кроме того УК обязана предоставлять РСО и региональному оператору по обращению с ТКО сведения из реестра собственников (ФИО с указанием размера долей в общем имуществе МКД), и при этом постоянно актуализировать эти сведения в дальнейшем.

Передавать информацию УО обязана в двух вариантах: на электронном носителе и на бумаге. Документ должен быть подписан руководителем управляющей организации или председателя правления ТСЖ/ЖК.

Кто отвечает перед потребителем за качество коммунальных услуг

Даже с момента перехода на прямые договоры РСО отвечает за их поставку в надлежащем качестве до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома ( ч. 15 ст. 161 ЖК РФ ).

При этом УО и РСО могут подписать акт об эксплуатационной ответственности, по которому стороны согласны передвинуть границу по общедомовые приборы учета (ОДПУ) ( п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг
и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или)
с перерывами, превышающими установленную продолжительность»).

Если РСО является исполнителем коммунальных услуг, то она делает перерасчёты потребителям в случае, если качество услуг нарушено до стены дома.

Если же качество коммунальных услуг нарушено из-за ненадлежащего содержания внутридомовых инженерных сетей, перерасчёт РСО не обязана делать. При этом потребители вправе требовать возмещения убытков ( п. 103 Постановления РФ № 354 ) и морального вреда с УО ( п. 21 Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 ).

О пользе перехода МКД на прямые договора

Следует отметить, что переход на прямые договоры приведет к контролю собственника (нанимателя) помещения МКД над объемами и стоимостью предоставляемых ему коммунальных услуг, и как следствие будет стимулировать к рациональному и бережному использованию коммунальных ресурсов.

Одновременно, переход собственников (нанимателей) помещений МКД на прямые договора с РСО положительно скажется и на работе УО.

Прежде всего после реализации жителями МКД своего права на переход к прямым отношениям с РСО изменяется зона ответственности УО, сокращается круг её обязанностей.

После исключения УО из схемы предоставления и оплаты коммунальной услуги она получает возможность перераспределить трудозатраты, сосредоточить внимание на основных направлениях деятельности - на жилищных услугах, содержании и ремонте общего имущества МКД.

В условиях действия комплекса мер, направленных на поддержку населения и исполнителей коммунальных услуг, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 424 «Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее - Постановление № 424), крайне важно сохранить платежную дисциплину потребителей, от которой зависит устойчивость РСО, продолжающих работать и обеспечивать потребителей всеми необходимыми ресурсами. Неисполнение обязательств по оплате за потребленные коммунальные ресурсы негативно скажется не только на экономике РСО, но и на результатах проделанной работы государственными органами власти, в частности совместно с РСО, по укреплению платежной дисциплины в сфере ЖКХ.

Работа по прямым договорам на сегодняшний день должна являться показателем готовности потребителей, РСО и УО к соблюдению платежной дисциплины и организованности в исполнении договорных обязательств, в том числе в части расчетов за коммунальные платежи.