Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательный акты Российской Федерации», вступившим в силу 18.06.2011 статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 13, в соответствии с которым после выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с пунктом 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом.
Данный договор заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и на срок не более чем три месяца. Застройщик сам выбирает, какую управляющую компанию привлечь для управления домом, при этом размер платы за содержание и ремонт общего имущества, который является одним из существенных условий договора управления, определяется сторонами договора управлении (застройщиком и управляющей организацией).
До проведения конкурса застройщик может самостоятельно принять дом в управление, если он соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами. Стандарты управления многоквартирным домом утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
В соответствии с пунктом 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в течение двадцати рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» по адресу www.torgi.gov.ru и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс.
Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом регулируется постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
Если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе управления, конкурс по данному дому не проводится.
Извещение об отказе от проведения конкурса также размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru.
Отказ от проведения открытого конкурса возможен только в случае выбора способа управления собственниками помещений в данном многоквартирном доме в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 46, пунктами 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в доме.
Право участвовать в собрании и выбирать один из способов управления (ТСЖ, управляющую организацию, непосредственный способ) имеют только собственники помещений, т. е. лица, зарегистрировавшие право собственности в установленном законом порядке и имеющие свидетельства о государственной регистрации права.
Содержание права собственности определено Гражданским кодексом РФ. В соответствии со ст. 551 ГК РФ право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.
Также с в соответствии со ст. 16 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, право участвовать в общих собраниях и выбирать один из способов управления имеют лица, зарегистрировавшие право собственности в установленном законом порядке и имеющие свидетельства о государственной регистрации права.
Порядок созыва и проведения общего собрания собственников (очного и заочного) определен Жилищным кодексом Российской Федерации (ст.44–48 ЖК РФ).
Чтобы управлять многоквартирным домом, управляющая организация должна иметь техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы.
В соответствии с пунктами 24, 25 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», а также приказом Министерства регионального развития Российской федерации от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» застройщик разрабатывает и изготавливает в трех экземплярах Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной данными нормативными документами.
Застройщик, осуществляющий строительство в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию обязан передать под расписку экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
первый экземпляр — товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
третий экземпляр — в муниципальный архив, на территории которого расположен многоквартирный дом.
В настоящее время застройщиками не выполняется данное требование законодательства. Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома в архив муниципального образования город Краснодар застройщиками не предоставляются.
Необходимо отметить, что разработка инструкции по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной вышеуказанным приказом Министерства регионального развития Российской федерации от 01.06.2007 № 45, в дальнейшем обеспечит управляющим организациям своевременное предоставление органам местного самоуправления достоверной, актуальной и полной информации в соответствии со стандартом раскрытия информации и упростит их работу при реализации постановления Правительства РФ от 28.12.2012 № 1468 «О порядке предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах».
Функции по подготовке конкурсной документации для проведения открытого конкурса возложены на департамент городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар (далее — ДГХиТЭК).
Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 23.10.2012 № 9592 «О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в муниципальном образовании город Краснодар» утверждена типовая конкурсная документация, а также формы документов при проведении конкурса, определен порядок подачи и заполнения заявки на участие в конкурсе.
В целях соблюдения требований жилищного законодательства приглашаем застройщиков и управляющие организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора с застройщиком, к сотрудничеству в части своевременного предоставления по запросам ДГХиТЭК либо МКУ «Горжилхоз» технической документации либо иной информации, необходимой для подготовки конкурсной документации.
После получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома необходимо предоставлять в адрес МКУ «Горжилхоз» (г. Краснодар, ул. Товарная, 4, тел. 267-34-26) копии следующих документов на многоквартирный дом:
— технического паспорта;
— кадастрового паспорта;
— проекта дома (архитектурную часть).
В случае заключения договора управления на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, прошу предоставлять копию протокола общего собрания, при проведении заочного голосования — прилагать копии решений собственников (бюллетеней голосования с указанием номера и даты выдачи свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение).
По всем вопросам, связанным с проведением открытого конкурса по выбору управляющих организаций, Вы можете получить консультацию у главного специалиста жилищного отдела ДГХиТЭК — Босых Галины Владимировны (г. Краснодар, ул. Красная, 122, тел. 251-70-93).
Копии протоколов общих собраний о выборе способа управления (для не проведения конкурса) либо копии технической документации на дом (при необходимости проведения конкурса) прошу предоставлять заместителю начальника общего отдела МКУ «Горжилхоз» — Лузан Юлиане Ивановне (г. Краснодар, ул. Товарная, 4, тел. 267-34-26)
